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„Unterhaltsreinigung" und „Grundreinigung" stehen in fast jedem Reinigungsangebot, meinen aber verschiedene Arbeiten — und in der Betriebskostenabrechnung sogar verschiedene Rechtsfolgen. Wer beides verwechselt, kauft entweder zu viel oder bekommt später eine Rechnung, die er nicht umlegen kann.
Die Unterhaltsreinigung
Sie ist die laufende Reinigung im festen Turnus: Böden, Sanitär, Oberflächen, Müll, Verkehrsflächen. Gearbeitet wird erhaltend — der Boden wird gewischt und die vorhandene Pflegeschicht gepflegt, nicht angegriffen. Sie verhindert, dass sich Schmutz festsetzt, und sie ist das, was ein Objekt im Alltag sauber hält.
Die Grundreinigung
Sie setzt Flächen zurück. Alte Pflegeschichten werden abgelöst, der Belag wird intensiv gereinigt und anschließend neu eingepflegt; im Sanitärbereich werden Kalk- und Urinsteinablagerungen gelöst, die eine laufende Reinigung nicht mehr erreicht. Das ist chemisch und mechanisch ein anderes Verfahren, dauert länger und wird ein- bis zweimal jährlich oder anlassbezogen ausgeführt.
Woran man merkt, dass die Grundreinigung fehlt
- Der Boden wirkt auch direkt nach der Reinigung stumpf oder grau.
- In stark begangenen Bahnen bilden sich dunkle Laufstraßen, die sich nicht mehr wegwischen lassen.
- Linoleum und PVC werden fleckig, weil sich Pflegemittel aufgebaut hat.
- Fugen im Sanitärbereich bleiben dunkel, obwohl täglich gereinigt wird.
Das sind keine Anzeichen für schlechte Unterhaltsreinigung. Es sind Anzeichen dafür, dass sie eine Aufgabe erledigen soll, für die sie nicht gemacht ist.
Der Unterschied in der Abrechnung
Für Vermieter und Hausverwaltungen ist die Trennung mehr als eine Frage des Verfahrens: Nach § 2 Nr. 9 BetrKV sind Kosten der Gebäudereinigung umlagefähig — vorausgesetzt, es handelt sich um laufende Kosten (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Die regelmäßige Unterhaltsreinigung erfüllt das. Eine einmalige Grundreinigung nach Bauarbeiten oder Sanierung erfüllt es nicht; sie ist keine wiederkehrende Leistung. Eine turnusmäßig wiederkehrende Grundreinigung wird in der Praxis anders beurteilt als eine einmalige — umso wichtiger ist, dass beide Positionen getrennt auf der Rechnung stehen und nicht in einem Sammelposten verschwinden. Mehr dazu im Ratgeber Treppenhausreinigung: Kosten und Umlage.
Was Sie wann brauchen
In der Praxis ergänzen sich beide: Unterhaltsreinigung im Turnus, Grundreinigung in passenden Abständen. Die Grundreinigung vorzuziehen lohnt sich fast immer bei Objektübernahme, nach Bau- oder Malerarbeiten, vor der Neuvermietung und bei Belägen, die sichtbar aufgebaut haben. Wird sie dauerhaft weggelassen, endet es nicht bei einer teureren Reinigung, sondern bei einer Sanierung des Belags — und die ist keine Betriebskostenposition mehr.
Bei uns stehen beide Leistungen im selben Leistungsverzeichnis, mit Turnus und Verfahren je Fläche und getrennt auf der Rechnung. Gearbeitet wird mit Konzentraten mit anerkanntem Umweltzeichen, etwa green care PROFESSIONAL (Cradle to Cradle Gold), Kiehl-Konzentraten und Dr. Schnell Eco. Mehr zur Gebäudereinigung und zur Grundreinigung — oder direkt ein Angebot anfordern.
*Stand: September 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung; maßgeblich sind Mietvertrag und die aktuelle Rechtslage.*
