Treppenhausreinigung: Was sie kostet und was Sie umlegen dürfen

Zwei Angebote für dieselbe Wohnanlage, 40 Prozent Unterschied — und beide sind seriös kalkuliert. Wer als Verwalter Angebote vergleicht, braucht deshalb weniger einen Quadratmeterpreis als die Frage: Was steckt drin, und was davon können wir umlegen?

Der Preis besteht fast nur aus Arbeitszeit

Bei der Treppenhausreinigung sind Mittel und Maschinen ein kleiner Posten. Den Preis macht die Zeit, und die hat einen gesetzlich festgelegten Boden.

Seit dem 1. Januar 2026 gilt im Gebäudereiniger-Handwerk ein allgemeinverbindlicher Branchenmindestlohn von 15,00 € brutto je Stunde in Lohngruppe 1 (Innen- und Unterhaltsreinigung). Er gilt für jeden Betrieb der Branche, unabhängig von einer Verbandsmitgliedschaft, und liegt über dem gesetzlichen Mindestlohn von 13,90 €.

Auf diesen Stundenlohn kommen Lohnnebenkosten, Urlaubs- und Krankheitsvertretung, Fahrzeiten zwischen den Objekten, Material, Versicherung und Verwaltung. Wer deutlich darunter anbietet, rechnet mit weniger Zeit, als die Arbeit braucht — oder nicht mit dem Tariflohn. Beides fällt Ihnen später auf die Füße: erst als Beschwerde aus der Eigentümerversammlung, im schlimmsten Fall als Nachforderung, wenn der Dienstleister die Leistung nicht halten kann.

Was den Zeitaufwand bestimmt

• Fläche und Etagenzahl: Ein Aufgang mit vier Etagen ist mehr als doppelt so aufwendig wie einer mit zwei — Podeste, Geländer und Handläufe kommen mit jeder Etage dazu.
• Belag: Fliesen und Naturstein lassen sich zügig wischen, Linoleum und PVC brauchen die richtige Pflegemittel-Dosierung, sonst wird der Boden matt. Alte Holztreppen brauchen Handarbeit.
• Turnus: Wöchentlich ist je Einsatz günstiger als 14-tägig, weil weniger Schmutz aufgebaut wird.
• Zusatzflächen: Aufzugskabine, Kellergänge, Waschküche, Müllstandplatz, Fahrradkeller, Eingangsglas — jede Fläche gehört benannt, sonst steht sie später im Nachtrag.
• Zugang: Schlüssel oder Transponder, Parkmöglichkeit, Wasseranschluss im Haus. Wer das Wasser aus dem Fahrzeug schleppen muss, braucht länger.
• Frequenz der Anlage: Ein Haus mit acht Parteien und Gewerbeeinheit im Erdgeschoss verschmutzt anders als eine ruhige Anlage mit älterem Bestand.

Deshalb macht eine Pauschale am Telefon keinen Sinn. Seriös ist: Begehung, Aufmaß, Leistungsverzeichnis — dann ein Festpreis.

Umlagefähig: Was § 2 Nr. 9 BetrKV erlaubt

Die Kosten der Gebäudereinigung gehören nach § 2 Nr. 9 BetrKV zu den Betriebskosten und dürfen auf Mieter umgelegt werden. Zwei Bedingungen:

1. 1.Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein. Ohne Vereinbarung trägt der Vermieter die Kosten.
2. 2.Es müssen laufende Kosten sein (§ 1 Abs. 1 BetrKV), also wiederkehrende Reinigung im Turnus.

Umlagefähig sind die Kosten für die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile: Zugänge, Flure, Treppenhaus, Keller, Bodenräume, Waschküche und die Aufzugskabine. Dazu zählen Personal- und Sachkosten, also auch Reinigungsmittel.

Nicht umlagefähig

• Einmalige Grundreinigungen nach Bauarbeiten oder Sanierungen — sie sind nicht "laufend".
• Instandhaltung und Instandsetzung, etwa das Nachversiegeln eines Bodens.
• Reinigung von Flächen, die nur einzelne Parteien nutzen, etwa ein Kellerabteil.
• Kosten der Verwaltung, auch wenn sie in derselben Rechnung stehen. Eine sauber getrennte Rechnung erspart hier die Diskussion.

Praktischer Hinweis: Wenn Ihr Dienstleister Reinigung und Hausmeisterleistungen in einer Position abrechnet, wird die Umlage angreifbar. Lassen Sie die Positionen trennen — bei uns steht jede Leistung einzeln im Leistungsverzeichnis und einzeln auf der Rechnung.

Kosten pro Partei: so wird umgelegt

„Was kostet die Treppenhausreinigung pro Partei?" hat zwei Teile: was die Reinigung für das ganze Haus kostet – das bestimmen die Punkte oben – und nach welchem Schlüssel der Betrag auf die Wohnungen verteilt wird. Für den zweiten Teil gilt:

• Ohne Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Anteil einer Wohnung = Jahreskosten × Wohnfläche der Wohnung ÷ Gesamtwohnfläche.
• Pro Partei (nach Wohneinheiten) nur, wenn der Mietvertrag das so vereinbart. Dann trägt jede Wohnung denselben Anteil, unabhängig von ihrer Größe.
• Nach Personen ebenfalls nur mit Vereinbarung – aufwendig, weil sich die Belegung im Jahr ändert.

Auch Mieter im Erdgeschoss tragen ihren Anteil, wenn nichts anderes vereinbart ist: Eingang, Flur und Kellerabgang nutzen sie ebenfalls.

Rechenbeispiel für ein Haus mit sechs Wohnungen und 480 m² Wohnfläche:

Den Euro-Betrag je Wohnung erhalten Sie, indem Sie die Jahreskosten laut Rechnung mit dem Prozentsatz multiplizieren. Wer die Treppenhausreinigung selbst über eine Kehrwoche regelt, findet einen Reinigungsplan für das Treppenhaus als Vorlage.

WEG: Verteilung nach Teilungserklärung

In der Wohnungseigentümergemeinschaft gelten keine Betriebskosten im mietrechtlichen Sinn, sondern der Verteilungsschlüssel aus Teilungserklärung oder Beschluss (§ 16 WEG). Vermietende Eigentümer geben ihren Anteil dann über die Betriebskostenabrechnung an ihre Mieter weiter — wofür sie eine Abrechnung brauchen, die je Objekt aufgeschlüsselt ist. Genau daran scheitern Sammelrechnungen über mehrere Liegenschaften.

Kehrwoche statt Dienstleister?

Die Hausordnung kann Mietern die Treppenhausreinigung übertragen. In der Praxis führt das bei größeren Anlagen zu Streit und ungleichmäßiger Qualität — und der Eigentümer bleibt in der Verkehrssicherungspflicht. Wer die Reinigung vergibt, sollte den Nachweis mitbestellen: Erst ein Protokoll je Einsatz macht belegbar, dass gereinigt wurde, wenn nach einem Sturz jemand fragt.

Checkliste für die Ausschreibung

• Leistungsverzeichnis je Objekt, nicht je Standardpaket
• Turnus je Fläche getrennt benannt (Treppenhaus, Keller, Müllstandplatz, Glas)
• Trennung von Reinigung und Hausmeisterleistungen auf der Rechnung
• Vertretungsregelung bei Urlaub und Krankheit
• Nachweis je Einsatz mit Datum und Uhrzeit
• Betriebshaftpflicht und Deckung für den Verlust von Schlüsseln
• Preisanpassung: Wie wird mit der jährlichen Tariferhöhung umgegangen?

So arbeiten wir

Wir sehen uns das Objekt kostenlos an, nehmen Flächen und Zugänge auf und nennen danach einen Festpreis je Objekt. Jede Position steht im Leistungsverzeichnis, jeder Einsatz wird mit Datum und Uhrzeit protokolliert, und die Abrechnung erfolgt je Liegenschaft — umlagefähige und nicht umlagefähige Positionen getrennt. Mehr dazu auf unserer Seite zur Treppenhausreinigung und speziell für Hausverwaltungen.

Sie wollen Angebote vergleichen? Fordern Sie ein Angebot an — wir schicken Ihnen das Leistungsverzeichnis mit, damit Sie es neben die anderen legen können.

*Stand: September 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung; maßgeblich sind Mietvertrag, Teilungserklärung und die aktuelle Rechtslage.*